УСТАНОВЛЕНИЕ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В МОСКВЕ И ТиНАО

Нет нормального прохода или проезда к участку?

Если попасть к дому можно только через соседнюю землю, прежний проезд перекрыли или нужен доступ для эксплуатации недвижимости и коммуникаций, в некоторых случаях вопрос можно решить через установление сервитута.
Помогу разобраться, есть ли для него основания, определить возможный маршрут, подготовить предложение соседу или обратиться в суд, если договориться не получается.

Мария Левашова
Юрист по семейным и имущественным спорам
Москва • ТиНАО • Троицк

Очная консультация в Троицке • Возможна дистанционная работа

Задать свой вопрос юристу

Что такое сервитут и зачем он нужен

Сервитут — это право ограниченно пользоваться чужим земельным участком, когда нормально пользоваться своей недвижимостью без такого доступа невозможно.
Например, через соседнюю землю может проходить единственный возможный подъезд к участку, проход к дому или доступ к объектам и коммуникациям.
При этом сервитут не означает, что часть соседского участка переходит в вашу собственность.
Собственник по-прежнему остаётся собственником своей земли, а второе лицо получает только определённое право пользования: например, проходить или проезжать по установленному маршруту.
Возможность требовать установления такого сервитута предусмотрена статьёй 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)».

Сервитут не забирает чужую землю. Он даёт ограниченный доступ к ней для конкретной цели.

Когда может понадобиться сервитут

С какими ситуациями обращаются

Нет проезда к участку

Участок не имеет нормального выхода к дороге, а подъехать можно только через соседнюю территорию.
Нужен проход к дому

Фактический доступ к недвижимости проходит через чужой земельный участо
Нужен доступ к коммуникациям

Необходимо обслуживать сети, трубопроводы, оборудование или другие объекты.
Участок разделили

После раздела большой территории один из новых участков оказался без самостоятельного доступа.
Сосед перекрыл проезд

Дорогой пользовались много лет, но новый собственник поставил ворота, забор или шлагбаум.
Участок фактически оказался «заперт»

На документах всё выглядит нормально, но попасть на территорию без использования чужой земли невозможно.

Сервитут устанавливают не потому, что так удобнее

Есть существенная разница между ситуациями:
«Без этой дороги я не могу нормально пользоваться участком»
и
«Через соседний участок ехать просто быстрее и удобнее».

Для установления сервитута важно доказать реальную необходимость.
Верховный Суд указывает, что ограничивать чужой участок допустимо, когда необходимые потребности собственника недвижимости невозможно обеспечить другим разумным способом.
Поэтому перед обращением в суд нужно проверить, существуют ли альтернативные варианты прохода или проезда и насколько они реальны.

Сервитут — это необходимый доступ, а не самый удобный маршрут.

Сначала можно попробовать договориться

Сервитут необязательно начинается с судебного иска.
По статье 274 ГК РФ прежде всего он может быть установлен по соглашению с собственником земельного участка. Если договориться о самом сервитуте или его условиях не получается, спор разрешается судом.
В соглашении важно определить:

зачем устанавливается сервитут;
где проходит маршрут;
какой участок земли используется;
можно ли проходить пешком или проезжать транспортом;
временный сервитут или постоянный;
размер платы;
иные условия использования территории.
После оформления сервитут подлежит государственной регистрации.

Можно договориться

Подготовим условия и соглашение о сервитуте.
Сосед против

Оценим основания, доказательства
и возможные варианты установления сервитута через суд.

«Мы здесь ездили двадцать лет» — это ещё не оформленный сервитут

Это одна из самых частых ситуаций с загородными участками.
Дорога существовала десятилетиями. Ею пользовались прежние хозяева, соседи не возражали, никакого шлагбаума не было.
А потом соседний участок продают.
Новый собственник ставит ворота и говорит:
«Это моя земля. Проезд закрыт».
Сам факт того, что дорогой пользовались много лет, ещё не означает, что право проезда юридически оформлено.
Но старые планы, расположение участков, фактически сложившийся проезд, документы и отсутствие других вариантов доступа могут иметь значение при разрешении спора.
Здесь важно не начинать с конфликта у шлагбаума, а сначала посмотреть документы.

РАЗОБРАТЬ СИТУАЦИЮ

Где будет проходить сервитут

Маршрут нельзя выбрать просто потому, что он удобнее
Допустим, экспертиза показывает три возможных варианта проезда.
Первый удобнее владельцу «запертого» участка, но проходит прямо возле соседского дома.
Второй немного длиннее, зато почти не мешает пользоваться соседней землёй.
В таком случае суд не обязан выбирать первый вариант.
Верховный Суд разъясняет: если существуют несколько реальных вариантов, предпочтение должно отдаваться маршруту, который обеспечивает необходимый доступ и одновременно наименее обременителен для собственника участка, на который устанавливается сервитут.
Суд может учитывать расположение домов и построек, существующие дороги, рельеф, ширину проезда, возможность использования остальной территории и другие обстоятельства.

Цель сервитута — решить проблему доступа, а не создать новую проблему соседу.
Экспертиза

Почему в спорах о сервитуте часто нужна экспертиза
Иногда по фотографиям и кадастровой карте действительно видно, где находится дорога.
Но для суда этого может оказаться недостаточно.
Нужно определить:
какие варианты прохода или проезда вообще существуют, можно ли организовать подъезд с другой стороны, какой ширины должна быть полоса, затрагивает ли маршрут постройки и насколько каждый вариант ограничивает собственника соседнего участка.
Для ответа на такие вопросы могут потребоваться специальные знания.
Верховный Суд прямо отмечает возможность проведения экспертизы при выборе маршрута и определении отдельных условий сервитута.
И здесь я бы не советовала заказывать дорогое исследование заранее просто «на всякий случай».
Сначала нужно понять, какой именно вопрос мы хотим доказать и какие документы уже имеются.
Плата за пользование землёй

Сервитут не обязательно будет бесплатным
Ещё одно распространённое заблуждение:
«Если суд признает, что мне нужен проезд, сосед обязан предоставить землю бесплатно».
Не обязательно.
Собственник участка, который обременяется сервитутом, по общему правилу вправе требовать соразмерную плату за пользование его землёй. Это предусмотрено статьёй 274 ГК РФ.
Размер платы зависит от конкретной ситуации.
Могут учитываться площадь обременения, интенсивность использования территории, характер проезда и дополнительные расходы собственника. Верховный Суд также указывал, что при определении платы могут учитываться затраты, возникающие из-за обеспечения проезда и содержания используемой территории.
Поэтому в судебном споре вопрос часто звучит не только:
«Установят ли сервитут?»
но и: «На каких условиях и за какую плату?»

Как проходит работа по установлению сервитута

Изучаю документы на участки

Выписки ЕГРН, кадастровые сведения, схемы, документы на дом, существующие дороги и сведения о доступе.

Проверяю, действительно ли сервитут необходим

Есть ли альтернативный проход или проезд и насколько он реально может использоваться.

Определяем возможный маршрут

Оцениваем, через какую территорию может проходить доступ и какие интересы соседнего собственника при этом затрагиваются.

Пробуем договориться

Подготавливаем предложение или соглашение об установлении сервитута.

Если соглашения нет — готовим дело в суд

Определяем требования, собираем доказательства и при необходимости ставим вопрос о проведении экспертизы.

Сопровождаю судебный процесс

Формирую правовую позицию и представляю интересы клиента в суде.

Что взять на консультацию
Не нужно заранее собирать идеальную папку.
Для первичного разбора достаточно того, что уже есть.
Полезны выписка ЕГРН на участок, межевой план или схема территории, документы на дом, фотографии фактического проезда, переписка с соседом, старые планы или документы, где обозначена дорога.
Если чего-то не хватает, после первичного анализа станет понятно, что действительно нужно запрашивать.

Сначала разбираемся в ситуации. Потом собираем именно те документы, которые понадобятся.

Когда сервитут можно прекратить

Сервитут не обязательно устанавливается навсегда
Если обстоятельства изменились и необходимость в использовании чужого участка исчезла, сервитут может быть прекращён.
Например, появился другой нормальный проезд к участку.
Статья 276 ГК РФ «Прекращение сервитута» позволяет собственнику обременённого участка требовать прекращения сервитута, если основания, ради которых он был установлен, отпали.
То есть сервитут — не пожизненное наказание для соседнего участка.
Он существует ровно настолько, насколько для него сохраняются юридические основания.